DEMIRE AG: Geschäftsjahr 2017 mit ersten positiven Effekten der Strategie DEMIRE 2.0

• FFO I Prognose mit EUR 11,7 Mio. erreicht (31.12.2016: EUR 8,1 Mio.)
• Nettoverschuldungsgrad (Net Loan-to-Value) sinkt auf 60,1% (31.12.2016: 62,8%)
• Verwässerter EPRA-NAV je Aktie steigt um 0,34 Cent auf EUR 4,94 (31.12.2016: EUR 4,60)
• EPRA-Leerstandsquote sinkt um 220 bp auf 9,4% (31.12.2016: 11,6%)
• Prognose 2018: FFO I von rund EUR 16-18 Mio., Mieteinnahmen EUR 71-73 Mio.
• Vorstand veröffentlicht Stellungnahme gemäß § 27 Abs. 3 WpÜG zum Übernahmeangebot durch AEPF III 15 S.à.r.l
   

Langen, 26. April 2018 - Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN: DE000A0XFSF0) hat heute ihren Bericht für das Geschäftsjahr 2017 veröffentlicht. Die DEMIRE hat dabei ihre wesentlichen Ziele für das Jahr und ihre Prognose zu den Funds from Operations (FFO I, nach Steuern und vor Minderheiten) und erwarteten Mieteinnahmen vollständig erreicht. Die FFO I betrugen zum Stichtag EUR 11,7 Millionen (31. Dezember 2016: EUR 8,1 Millionen). Der Anstieg der FFO I im Vergleich zum Vorjahr resultiert insbesondere aus dem verbesserten laufenden Finanzergebnis und gesunkenen laufenden Ertragssteuern. Angesichts der soliden Entwicklung hatte die DEMIRE bereits im Rahmen des Neunmonatsergebnisses die Prognose für die FFO I für das Gesamtjahr 2017 von EUR 8 Millionen bis 10 Millionen auf EUR 11 Millionen bis 12 Millionen erhöht. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) ist gegenüber dem Vorjahr um EUR 1,5 Millionen auf EUR 84,7 Millionen gestiegen (Geschäftsjahr 2016: EUR 83,2 Millionen) und damit nahezu auf Vorjahresniveau. Unter Berücksichtigung des geringeren Ergebnisses aus dem Verkauf von Immobilien im Vergleich zum Vorjahr lagen die Funds from Operations (FFO II) nach Steuern und vor Minderheiten bei EUR 12,6 Millionen (Geschäftsjahr 2016: EUR 13,0 Millionen), nach Steuern und nach Minderheiten bei EUR 6,5 Millionen (Geschäftsjahr 2016: EUR 7,5 Millionen).

Ralf Kind, CEO/CFO der DEMIRE AG kommentiert: "Das abgelaufene Geschäftsjahr bestätigt uns, dass wir mit der konsequenten Umsetzung unserer Strategie DEMIRE 2.0 auf einem erfolgreichen Weg sind. Im besonderen Fokus stehen neben der weiteren Optimierung der Gruppenstruktur die nächsten Wachstumsschritte und damit der Ausbau unseres Immobilienportfolios. Wir freuen uns daher, dass wir mit Apollo einen neuen, erfahrenen und strategischen Investor dazugewonnen haben, der gemeinsam mit unserem weiteren Ankeraktionär Wecken & Cie. unsere Strategie DEMIRE 2.0 vollständig mitträgt und zudem aktiv das geplante Wachstum der DEMIRE unterstützt."
 
Deutliche Reduzierung des Nettoverschuldungsgrades
Die Mieterträge des DEMIRE-Konzerns erreichten insgesamt EUR 73,7 Millionen (2016: EUR 76,4 Millionen) und liegen damit im Rahmen der im November 2017 erhöhten Prognose von rund EUR 74 Millionen. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr erklärt sich durch den Verkauf von nicht strategischen Immobilien, wobei der dadurch bedingte Rückgang der Mieterträge größtenteils durch den erfolgreichen Abbau von Leerständen kompensiert werden konnte. Das Periodenergebnis verringerte sich auf EUR 19,4 Millionen (31. Dezember 2016: EUR 27,6 Millionen), im Wesentlichen bedingt durch das einmalig höhere Finanzergebnis. Darin sind Einmalaufwendungen in Höhe von rund EUR - 16,4 Millionen enthalten, insbesondere Vorfälligkeitskosten aus der vorzeitigen Ablösung von bestehenden Finanzierungen durch die neue Unternehmensanleihe 2017/2022.

Der Nettoverschuldungsgrad (Net Loan-to-Value) verbesserte sich signifikant seit dem Jahresende 2016 um rund 270 Basispunkte auf 60,1 % (31. Dezember 2016: 62,8 %). Die Verbesserung des Nettoverschuldungsgrades im Vorjahresvergleich resultiert im Wesentlichen aus Wertsteigerungen der Bestandsimmobilien und den zum Bilanzstichtag höheren Zahlungsmitteln gegenüber dem Vorjahr.

Zum 31. Dezember 2016 stieg das Eigenkapital der DEMIRE um EUR 10,5 Mio. auf EUR 319,1 Mio. (31. Dezember 2016: EUR 308,6 Mio.). Der unverwässerte EPRA-NAV je Aktie stieg Ende 2017 auf EUR 5,96 (31. Dezember 2016: EUR 5,69), der verwässerte EPRA-NAV je Aktie um 0,34 Cent auf EUR 4,94 (31. Dezember 2016: EUR 4,60). Der verwässerte EPRA-NAV je Aktie stieg damit trotz Einmalkosten (insbesondere für die Refinanzierung) um 7,4%.

Geringere Refinanzierungskosten
Der durchschnittliche nominale Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten konnte 2017 von 4,4 % p. a. zum 31. Dezember 2017 auf 3,0 % p. a. zum Berichtsjahresende gesenkt werden. Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus der erstmaligen Platzierung einer unbesicherten, gerateten Unternehmensanleihe über EUR 270 Millionen im Juli 2017 sowie der erfolgreichen Aufstockung der Anleihe auf insgesamt EUR 400 Millionen im September 2017 zum Zwecke der Refinanzierung und der damit verbundenen Ablösung von teuren Finanzverbindlichkeiten. Der reduzierte Zins- und Tilgungsaufwand führt zu deutlicher Steigerung des jährlichen Cashflows ab 2018 um insgesamt ca. EUR 18 Millionen. Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2017 beträgt der Anteil der unbesicherten Immobilienwerten am Gesamtportfolio der DEMIRE-Gruppe rund 45 %.
 
EPRA-Leerstandsquote sinkt
Zum 31. Dezember 2017 lag der Buchwert des Bestandsportfolios bei EUR 1.034,1 Mio. (31. Dezember 2016: 1.005,6 Mio.). Die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge ist mit rund 4,9 Jahren unverändert hoch (31. Dezember 2016: 5,3 Jahren). Das Immobilienportfolio erzielte im Geschäftsjahr 2017 einen Nettowertzuwachs von EUR 48,6 Millionen (2016: EUR 38,4 Millionen). Daraus resultiert eine Bruttomietrendite des Bestandsportfolios von 7,0 % zum Bilanzstichtag und einem Wert von EUR 1.067 je m².

Dank der guten Vermietungsleistung sank die EPRA-Leerstandsquote des Bestandsportfolios durch Neuvermietungen und unter Berücksichtigung bereits verkaufter Immobilien im Laufe des Geschäftsjahres um insgesamt 220 Basispunkte auf 9,4 % zum Ende des Geschäftsjahres (31. Dezember 2016: 11,6 %). Die annualisierten Mieteinnahmen des Bestandsportfolios, bereinigt um Käufe und Verkäufe (Like-for-like-Betrachtung), sind im Geschäftsjahr 2017 um 2,6 % gestiegen. 
 
Prognose des Vorstands für 2018
Für das Geschäftsjahr 2018 plant die DEMIRE aus dem Immobilienbestand zum 31. Dezember 2017 (nach dem Abgang bereits veräußerter Immobilien und unter Berücksichtigung bereits geplanter Verkäufe) mit Mieterträgen in Höhe von rund EUR 71 bis EUR 73 Millionen zu erwirtschaften. Auf Basis der erwarteten Mieteinnahmen sowie der bereits berücksichtigen positiven Effekte aus der Umsetzung erster Meilensteine ihrer Strategie DEMIRE 2.0 im Geschäftsjahr 2017 rechnet die DEMIRE mit einem deutlich höheren FFO I-Ergebnis von EUR 16-18 Millionen für 2018. Insbesondere die deutliche Verminderung der laufenden Zinsaufwendungen und die erfolgreiche steuerliche Optimierung innerhalb der Konzernstruktur zum Jahresende 2017 führen zu dem Anstieg der erwarteten FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten).
 
DEMIRE veröffentlicht Stellungnahme zum Übernahmeangebot durch AEPF III 15 S.à.r.l.
Der Vorstand und der Aufsichtsrat der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG haben heute gemäß § 27 Abs. 3 des Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes (WpÜG) ihre gemeinsame Stellungnahme zum Pflichtangebot (Barangebot) der AEPF III 15 S.à.r.l. veröffentlicht.

In Anbetracht der Ausführungen in der Stellungnahme sowie unter Berücksichtigung der Gesamtumstände des Angebots halten Vorstand und Aufsichtsrat die von der Bieterin angebotene Gegenleistung in Höhe von EUR 4,35 je Aktie in bar für angemessen i. S. d. § 31 Abs. 1 WpÜG.  Vorstand und Aufsichtsrat sind der Ansicht, dass das Angebot den Interessen der Gesellschaft gerecht wird. Vorstand und Aufsichtsrat unterstützen daher das Angebot und empfehlen den Aktionären der Zielgesellschaft, das Angebot anzunehmen.

Die vollständige Stellungnahme von Vorstand und Aufsichtsrat der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG ist auf der Unternehmenswebsite unter folgendem Link einzusehen: https://www.demire.ag/investor-relations/uebernahmeangebot-durch-aepf-iii-15-s-r-l
 
DEMIRE 2.0 - Strategie für die nächste Wachstumsphase
Die Strategie "DEMIRE 2.0" steht für die nächste Wachstumsphase der Gesellschaft. Neben der Umsetzung eines ganzheitlichen Maßnahmenplans - unter anderem zur Reduktion der Finanzierungskosten, Kostenoptimierung und Straffung der Gruppenstruktur - ist ein wesentlicher Eckpunkt der weitere Ausbau des aktuellen Portfolios auf ein Volumen von rund EUR 2 Milliarden. Der Fokus des Geschäftsmodells liegt dabei unverändert auf Gewerbeimmobilien-Akquisitionen an deutschen Sekundärstandorten. Zudem soll durch eine permanente Effizienzsteigerung sowie im Zuge des geplanten Wachstums durch Skaleneffekte im Immobilienmanagement die Kostenbasis weiter optimiert werden. Durch eine weitere Optimierung des Finanzierungsmix, insbesondere auch unter kontinuierlicher Prüfung potenzieller Refinanzierungsoptionen über den Fremdkapital- und Eigenkapitalmarkt, sollen mittelfristig die durchschnittlichen Zinskosten sinken und der Netto-Verschuldungsgrad auf rund 50 % gesenkt werden. Dabei strebt die DEMIRE neben der Steigerung ihrer Marktkapitalisierung auch die Positionierung ihres Risikoprofils im Bereich "Investmentgrade" an, um die Finanzierung ihres zukünftigen Wachstums zu günstigen Konditionen langfristig und nachhaltig zu sichern. Die Ankeraktionäre der DEMIRE unterstützen die Strategie DEMIRE 2.0 und wollen zudem das geplante Wachstum der DEMIRE unterstützen.

Der Geschäftsbericht 2017 steht auf der Internetseite der DEMIRE unter der folgenden Adresse zum Download bereit: https://www.demire.ag/investor-relations/berichte-und-ergebnisse/2017
 
Einladung zur Telefonkonferenz am 26. April 2018
Der Vorstand der DEMIRE Ralf Kind (CEO/CFO) lädt alle Interessierten im Rahmen einer Telefonkonferenz um 11:00 Uhr (CET) zur Ergebnispräsentation des Geschäftsjahres 2017 ein.

Bitte nutzen Sie die folgenden Einwahlnummern:
+49 (0)69 2222 13420    (aus Deutschland)
+44 (0)330 336 9105      (aus UK)
+1 646-828-8193            (aus den USA)
+33 (0)1 76 77 22 74     (aus Frankreich)     
+41 (0)44 580 7206       (aus der Schweiz)

PIN: 1635165

Die Ergebnispräsentation wird ebenfalls live mittels Webcast übertragen. Bitte nutzen Sie den Link www.audio-webcast.de und verwenden folgenden Login: demire0418. Für die Tonübertragung nutzen Sie bitte die o.g. Einwahlnummern. Kurz vor der Telefonkonferenz wird die Präsentation ebenfalls zum Download auf unserer Website https://www.demire.ag/investor-relations/berichte-und-ergebnisse/2017 bereitgestellt.

Ausgewählte Konzern-Kennzahlen der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG

	01.01.2017- 31.12.2017		01.01.2016- 31.12.2016
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung (in EUR Mio.)
Mieterträge	73.716		76.371
Ergebnis aus der Vermietung	55.632		58.570
Ergebnis aus der Fair Value Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	48.560		38.414
Allgemeine Verwaltungskosten und sonstige betriebliche Aufwendungen	22.828		21.872
EBIT	84.671		83.169
Finanzergebnis	-57.042		-43.207
Periodenergebnis nach Steuern	19.432		27.649
-davon entfallen auf Anteilseigner des Mutterunternehmens	13.783		24.670
FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten)	11.738		8.095
FFO II (nach Steuern, vor Minderheiten)	12.600		13.019
Unverwässertes/Verwässertes Ergebnis je Aktie (EUR)	0,25 / 0,22		0,48 / 0,39
Konzernbilanz (in EUR Mio.)		31.12.2017		31.12.2016
Bilanzsumme		1.147.116		1.094.006
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien		1.021.847		981.274
Zahlungsmittel		73.874		31.289
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien		12.262		24.291
Eigenkapital		319.101		308.637
Eigenkapitalquote (% der Bilanzsumme)		27,8		28,2
Unverwässerter/Verwässerter EPRA- NAV		323.572 / 335.620		300.459 / 312.506
EPRA-NAV je Aktie (EUR,unverwässert/verwässert)		5,96 / 4,94		5,54 / 4,60
Netto-Finanzverbindlichkeiten		621.041		631.354
Netto-Verschuldungsgrad (Net-LTV) in %		60,1		62,8

 

Portfoliokennzahlen	01.01.2017-31.12.2017	01.01.2016- 31.12.2016
Immobilien (Anzahl)	86	174
Marktwert (in EUR Millionen)	1.034,1	1.005,6
Annualisierte Mieten (in EUR Millionen)	72,1	74,1
Mietrendite (in %)	7,0	7,4
EPRA -Leerstandsquote (in %) *	9,4	11,6
WALT (in Jahren)	4,9	5,3

* Exklusive zur Veräußerung gehaltene Immobilien

Der Vorstand

Kontakt
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Telefon: +49 (0) 6103 - 372 49 - 0
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RUECKERCONSULT GmbH                                    DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG
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Tel.: +49 30 28 44 987 40                                          Tel.: +49 6103 372 49 44
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Über die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG
 
DEMIRE - First in Secondary Locations
 
Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG hält Gewerbeimmobilien in mittelgroßen Städten und an aufstrebenden Randlagen von Ballungsgebieten in ganz Deutschland. Die Gesellschaft hat ihre besondere Stärke an diesen Sekundärstandorten - First in Secondary Locations - und konzentriert sich auf ein Angebot, das sowohl für international agierende als auch regional ansässige Mieter attraktiv ist. DEMIRE ist in den Jahren 2013 bis 2016 sowohl über den Erwerb von Einzelobjekten als auch durch Übernahme von Gesellschaftsanteilen rasch gewachsen und verfügte am Ende des Geschäftsjahres 2017 über ein Portfolio mit einer Vermietungsfläche von rund 1 Millionen m² und einem Marktwert von über EUR 1 Milliarde.
 
Mit der Ausrichtung des Portfolios auf Büros, Einzelhandel und Logistik ergibt sich eine Rendite-/Risikostruktur, die aus Sicht von DEMIRE für das Geschäftsfeld der Gewerbeimmobilien angemessen ist. Die Gesellschaft legt Wert auf langfristige Verträge mit solventen Mietern und rechnet daher mit stabilen und nachhaltigen Mieteinnahmen. DEMIRE hat sich zum Ziel gesetzt, ihre Unternehmensstruktur weiter zu optimieren. Dabei ist sie der Überzeugung, dass Skaleneffekte und Portfoliooptimierungen am besten mit einem aktiven Immobilienmanagement-Ansatz zu erreichen sind.
 
Die Aktien der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN: DE000A0XFSF0) sind im Prime Standard der Deutschen Börse in Frankfurt notiert.