Deutsche EuroShop: Erfolgreiches Geschäftsjahr 2004

- Umstellung auf International Financial Reporting Standards (IFRS)
- Umsatzerlöse: 61,4 Mio. Euro (+6 %), EBIT: 50,7 Mio. Euro (+25 %)
- Konzernjahresüberschuss: 27,7 Mio. Euro (+46 %)
- Erneut 1,92 Euro Dividende je Aktie - steuerfrei
- Net Asset Value je Aktie: 43,96 Euro (+1 %)
- Ausblick 2005: Umsatz- und Ergebnisplus von über 10 %,
  Akquisitionen für 100-150 Mio. Euro

Hamburg, 18. April 2005 - Die Deutsche EuroShop AG hat auf ihrer heutigen
Analysten- und Bilanzpressekonferenz in Hamburg die Ergebnisse des
Geschäftsjahres 2004 bekannt gegeben. Der Konzernabschluss wurde erstmals
unter Anwendung der International Financial Reporting Standards (IFRS)
aufgestellt.

Umsatzerlöse des Konzerns um 6,1 % gestiegen
Die Umsatzerlöse im Deutsche EuroShop-Konzern erhöhten sich im Geschäftsjahr
2004 um 6,1 % von 57,9 Mio. Euro auf 61,4 Mio. Euro. Die neueröffneten
Shoppingcenter im ungarischen Pécs und in Hamburg trugen erstmals zum Umsatz
bei.

Hohe sonstige Erträge durch Verkauf
Die sonstigen betrieblichen Erträge lagen mit 9,3 Mio. Euro um rund 8,3 Mio.
Euro über dem Vorjahr. Aus dem Verkauf des Shoppingcenters in Udine ergab sich
ein einmaliger Veräußerungsgewinn von 4,8 Mio. Euro. Aus unrealisierten
Wechselkursgewinnen der ungarischen Tochtergesellschaft wurden Erträge von 2,0
Mio. Euro gebucht (gegenüber Kursverlusten von 2,2 Mio. Euro im Vorjahr). Die
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen erhöhten sich um rund 1,0 Mio.
Euro auf 1,1 Mio. Euro; die Erträge aus dem Verkauf von Geldmarktfondsanteilen
stiegen um 0,5 Mio. Euro auf 0,8 Mio. Euro.

Erhöhter Aufwand durch Neubauprojekte
Bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen wurde ein Anstieg um 1,7 Mio.
Euro auf 19,3 Mio. Euro verzeichnet. Die aufwandswirksamen Investitionskosten
der im Bau befindlichen Shoppingcenter lagen insbesondere durch die erstmalige
Einbeziehung der Objekte in Hamburg und Klagenfurt mit 7,8 Mio. Euro um 5,5
Mio. Euro über dem Vorjahr. Unrealisierte Kursverluste aus der Konsolidierung
der ungarischen Tochtergesellschaft hingegen fielen im Berichtsjahr nicht an -
im Vorjahr waren hier noch Aufwendungen in Höhe von 2,2 Mio. Euro entstanden.
Die Instandhaltungsaufwendungen lagen mit 0,5 Mio. Euro um 2,2 Mio. Euro
unter dem Vorjahreswert.

Zinsergebnis investitionsbedingt schlechter
Das Zinsergebnis verschlechterte sich um 3,3 Mio. Euro auf -25,3 Mio. Euro.
Das hatte im Wesentlichen zwei Gründe: Zum einen sind durch die erhöhte
Investitionstätigkeit und damit reduzierten liquiden Mittel die Zinserträge
deutlich um rund 2,0 Mio. Euro auf 2,6 Mio. Euro zurückgegangen. Zum anderen
sind die Zinsaufwendungen durch die erstmalige Berücksichtigung von
Fremdkapitalzinsen bei den Objekten Árkád Pécs sowie Phoenix-Center, die beide
im Berichtsjahr eröffnet wurden, um 1,4 Mio. Euro auf 28,0 Mio. Euro
gestiegen.

Beteiligungserträge dank Breslau gestiegen
Erfreulich haben sich die Beteiligungserträge entwickelt, die mit 4,8 Mio.
Euro einen um 1,3 Mio. Euro höheren Wert als 2003 erreichten, wozu
insbesondere erstmals das Ergebnis der polnischen Beteiligungsgesellschaft in
Breslau beigetragen hat.

Bewertungsergebnis von 8,0 Mio. Euro
Das Bewertungsergebnis stieg im Vorjahresvergleich um 2,5 Mio. Euro von 5,5
Mio. Euro auf 8,0 Mio. Euro. Es ergibt sich aus den Marktwertveränderungen der
als Finanzinvestitionen gehaltenen Shoppingcenter, die nach IAS 40 bewertet
werden. Hiervon wird der im Berichtsjahr angefallene Aufwand von 3,8 Mio. Euro
für Investitionen in diese Objekte abgezogen. Gleichzeitig fließen
Wertänderungen der Beteiligungen am Main-Taunus-Zentrum und der Galeria
Dominikanska Breslau, die nach IAS 39 anzusetzen sind, in das
Bewertungsergebnis ein. Dabei wurden die aus den Beteiligungen resultierenden
Wertänderungen auf Basis aktueller Marktwerte der Immobilien ermittelt.

Konzern mit deutlichem Ergebniszuwachs
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) erhöhte sich im Berichtsjahr von
40,5 Mio. Euro um 25 % auf 50,7 Mio. Euro, das EBT (Ergebnis vor Steuern) von
27,9 Mio. Euro um 37 % auf 38,2 Mio. Euro. Nach Abzug der Ertragsteuern in
Höhe von 10,8 Mio. Euro (davon latente Ertragsteuern 8,1 Mio. Euro), sonstiger
Steuern in Höhe von 1,0 Mio. Euro (im Wesentlichen Grundsteuern) sowie der
Ergebnisanteile Dritter ergibt sich ein um 46 % über dem Vorjahr (19,0 Mio.
Euro) liegender Konzernjahresüberschuss von 27,7 Mio. Euro.

Ergebnis je Aktie 74 % operativ, 26 % durch Bewertungsplus
Der Gewinn je Aktie lag bei 1,78 Euro gegenüber 1,22 Euro im Vorjahr. Davon
entfallen 1,32 Euro je Aktie (74 %) auf das operative Geschäft (2003: 0,93
Euro) und 0,46 Euro (26 %) auf das Bewertungsergebnis (2003: 0,29 Euro).

Dividendenvorschlag: 1,92 Euro je Aktie - steuerfrei
Der Vorstand wird der Hauptversammlung, die am 23. Juni 2005 in Hamburg
stattfindet, für das Geschäftsjahr 2004 die Ausschüttung einer Dividende in
Höhe von 1,92 Euro je Aktie vorschlagen. Diese Ausschüttung ist komplett
steuerfrei und entspricht bei einem Xetra-Schlusskurs von 39,52 Euro am 15.
April 2005 einer Dividendenrendite von 4,9 %.

Net Asset Value um 1 % gestiegen
Auf Basis des Konzernjahresabschlusses ergibt sich zum 31. Dezember 2004 ein
Net Asset Value von 686,8 Mio. Euro oder 43,96 Euro je Aktie gegenüber 682,5
Mio. Euro oder 43,68 Euro je Aktie im Vorjahr.

Ausblick
Deutliches Umsatzplus geplant
Nachdem im Februar 2005 das Forum Wetzlar fertig gestellt, mit großem Erfolg
eröffnet und das ertragbringende Portfolio damit um ein Shoppingcenter
erweitert wurde, erwartet der Vorstand 2005 eine Fortsetzung der positiven
Umsatz- und Ergebnisentwicklung. Die Planung sieht vor, dass die Umsatzerlöse
2005 auf 68-72 Mio. Euro steigen.

EBIT von 53-56 Mio.  Euro erwartet
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) soll währungsbereinigt von 48,6
Mio. Euro auf 53-56 Mio. Euro zu steigen. Das Bewertungergebnis ist per
definitionem nicht planbar. Obwohl das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 2004
aufgrund des einmaligen Veräußerungsgewinns und erheblicher Erträge aus der
Auflösung von Rückstellungen positiv beinflusst war, erwartet der Vorstand für
das laufende Geschäftsjahr ein währungsbereinigtes EBT auf Vorjahresniveau in
Höhe von 28-30 Mio. Euro. Dies entspräche einer um Sondereffekte bereinigten
Steigerung von 4,9-6,9 Mio. Euro oder 20-30 %.

Akquisitionsvolumen 100-150 Mio. Euro
Während die Deutsche EuroShop 2004 rund 154 Mio. Euro investiert hat, sind in
diesem Jahr Investitionen von 100-150 Mio. Euro geplant.