Original-Research: ACCENTRO Real Estate AG - von Montega AG
Einstufung von Montega AG zu ACCENTRO Real Estate AG
Unternehmen: ACCENTRO Real Estate AG
ISIN: DE000A0KFKB3

Anlass der Studie: Update
Empfehlung: Kaufen
seit: 08.05.2023
Kursziel: 5,00 Euro
Kursziel auf Sicht von: 12 Monate
Letzte Ratingänderung: -
Analyst: Christian Bruns, CFA

Liquidität hat Priorität in anhaltend schwierigem Geschäftsumfeld – werthaltige Immobiliensubstanz bietet attraktives Kurspotenzial  
ACCENTRO hat am 28.04. den Konzernjahresfinanzbericht 2022 veröffentlicht und einen Ausblick auf 2023 gegeben.
 
Schwache Entwicklung in 2022, aber revidierte Prognose erreicht: ACCENTRO verbuchte im abgelaufenen Geschäftsjahr Umsätze in Höhe von 165,2 (MONe: 162,4) Mio. Euro sowie ein Konzern-EBIT von 8,5 (MONe: 9,1) Mio. Euro. Dies liegt im Bereich der im November 2022 revidierten Guidance (Umsatz: 160-170 Mio. Euro, EBIT: 8-10 Mio. Euro), allerdings wesentlich unter der ursprünglichen Managementprognose (Umsatz: 200-220 Mio. Euro, EBIT: 45-50 Mio. Euro). In Q4 wurden nur noch Erlöse von 20,7 Mio. Euro mit einem allerdings beachtlichen Rohertrag von 9,2 Mio. Euro (44,7% Marge) erzielt.  
Anhaltend schwieriges Geschäftsumfeld in 2023, Prognosen gesenkt: ACCENTRO erwartet für 2023 Umsätze i.H.v. 100-120 Mio. Euro und ein Konzern-EBIT von 0-2 Mio. Euro. Wir rechnen mit einem sehr schwierigen Start in das GJ und haben unsere Umsatzprognose deutlich auf 107,5 Mio. Euro gesenkt. Davon dürfte auf die Veräußerung von Vorratsimmobilien ein Umsatz von 87,5 Mio. Euro (Buchwert 70 Mio. Euro, Bruttomarge ca. 20%) entfallen, was einem Umsatzrückgang von rund 40% yoy entspricht (Guidance -30 bis -40% yoy). Zusätzlich erwarten wir 18,0 Mio. Euro Umsatz aus der Vermietung und 2,0 Mio. Euro aus dem Servicebereich. Da u.E. in der aktuellen Lage der Gesellschaft Liquidität vor Ergebnis priorisiert werden sollte und die für den geplanten Verschuldungsabbau erforderlichen Transaktionen nur bei Preiszugeständnissen zustande kommen dürften, prognostizieren wir beim EBIT trotz Kosteneinsparungen einen Wert von -2,5 Mio. Euro und liegen damit unterhalb der von ACCENTRO kommunizierten Guidance. Eine größere Transaktion aus dem IAS 40-Portfolio, z.B. eine Veräußerung des Gewerbeobjekts Werdauer Weg (Buchwert 102,1 Mio. Euro), modellieren wir nicht. Aufgrund der freigesetzten Liquidität würde eine solche u.E. aber selbst im Falle eines negativen Ergebnisbeitrags einen Befreiungsschlag darstellen.
 
Fazit: ACCENTROs aktuelle Marktkapitalisierung von 53,5 Mio. Euro bedeutet einen Abschlag von ca. 77% zum Buchwert des Eigenkapitals (vor Minderheiten) i.H.v. rund 234 Mio. Euro. Die geringe Fair Value-Anpassung (-1,8 Mio. Euro) in 2022 zeigt die Qualität des Portfolios. Bei der Substanzbewertung orientieren wir uns am Buchwert des Eigenkapitals, da u.E. die stillen Reserven in ACCENTROs Vorratsimmobilienportfolio mögliche negative FV-Korrekturen bei den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Fair Value Accounting nach IAS 40) kompensieren sollten. Da die Stärke des Unternehmens u.E. vor allem im Vertrieb liegt, sollte ACCENTRO sich mittelfristig auf das Privatisierungsgeschäft und die Vermarktung konzentrieren. Das Unternehmen wird in 2023 die Kapitalmarktarbeit intensivieren und u.a. regelmäßig Earnings Calls abhalten. Wir bestätigen unser Rating “Kaufen” und halten das aktuelle Bewertungsniveau für sehr attraktiv. Unser Kursziel von 5,00 (zuvor: 6,00) Euro errechnet sich als Durchschnitt aus dem Buchwert je Aktie in Höhe von 7,21 Euro und unserem angepassten DCF-Wert von 2,80 Euro.
 
 
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Die Montega AG ist eines der führenden bankenunabhängigen Researchhäuser mit klarem Fokus auf den deutschen Mittelstand. Das Coverage-Universum umfasst Titel aus dem MDAX, TecDAX, SDAX sowie ausgewählte Nebenwerte und wird durch erfolgreiches Stock-Picking stetig erweitert. Montega versteht sich als ausgelagerter Researchanbieter für institutionelle Investoren und fokussiert sich auf die Erstellung von Research-Publikationen sowie die Veranstaltung von Roadshows, Fieldtrips und Konferenzen. Zu den Kunden zählen langfristig orientierte Value-Investoren, Vermögensverwalter und Family Offices primär aus Deutschland, der Schweiz und Luxemburg. Die Analysten von Montega zeichnen sich dabei durch exzellente Kontakte zum Top-Management, profunde Marktkenntnisse und langjährige Erfahrung in der Analyse von deutschen Small- und MidCap-Unternehmen aus.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/26951.pdf

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