LEG Immobilien SE
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Pressemitteilung vom 11.03.2024
LEG Immobilien SE: Liquiditätsorientierte Strategie zahlt sich aus – AFFO-Wachstum übertrifft Prognose
Die LEG Immobilien SE hat sich im Geschäftsjahr 2023 trotz des schwierigen Umfelds für die gesamte Immobilienbranche sehr erfolgreich entwickelt. Das Unternehmen konnte die im Jahresverlauf 2023 bereits angehobene Gewinnprognose für seine wichtigste Ertragskennzahl, den AFFO, sogar übertreffen. Wesentliche Treiber waren ein starkes Vermietungsergebnis und eine deutlich gestiegene Nettokaltmiete, eine hohe Kostendisziplin und positive Effekte aus dem Forward-Verkauf von grünem Strom. Die hervorragende operative Performance und die weiterhin steigende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum stehen für ein dauerhaft krisenresilientes, verlässliches Geschäftsmodell. Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE, sagt: „Die liquiditätsorientierte Geschäftsstrategie der LEG zahlt sich aus. Wir haben unsere ehrgeizigen finanziellen Ziele für das Geschäftsjahr 2023 teilweise sogar übertroffen – basierend auf einem hervorragenden Vermietungsergebnis und unserer ausgeprägten Ausgabendisziplin. Aus dem wohnungswirtschaftlichen Krisenjahr 2023 gehen wir als LEG gestärkt hervor. Mit einer Dividende in Höhe von 2,45 Euro je Aktie für das Geschäftsjahr 2023, die Vorstand und Aufsichtsrat der Hauptversammlung im Mai vorschlagen, sollen unsere Aktionärinnen und Aktionäre an der guten Geschäftsentwicklung partizipieren. Wir rechnen für das neue Geschäftsjahr 2024 mit weiterem Ertragswachstum und zunehmender Transaktionstätigkeit an den Immobilienmärkten.“ Zentrale Kennzahlen auf Zielkurs oder besser Der Leerstand auf vergleichbarer Fläche hat sich gegenüber dem Vorjahr nochmals um 30 Basispunkte auf 2,4 Prozent verringert. Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche nimmt um 4,0 Prozent zu. Die Erwartung für das Gesamtjahr lag bei 3,8 bis 4,0 Prozent (l-f-l). Die durchschnittliche Kaltmiete je Quadratmeter beträgt damit derzeit 6,58 Euro (l-f-l) bzw. rund 420 € für eine durchschnittliche LEG-Wohnung mit einer Größe von ca. 63 Quadratmetern. Somit fokussiert sich die LEG weiterhin eindeutig auf das Segment „bezahlbares Wohnen“ für Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen. Der AFFO hat sich um 66,5 Prozent auf 181,2 Millionen € verbessert (FY 2022: 108,8 Millionen €). Er reflektiert den frei verfügbaren Cashflow und ermöglicht damit in der aktuellen Phase gestiegener Zinsen und hoher Inflation die kapital- und liquiditätsorientierte Steuerung des Unternehmens. Der in der Branche weit verbreitete FFO I ist dagegen stark buchhalterisch ausgerichtet und profitiert von hohen, aktivierbaren Investitionen. Aufgrund der strikten Ausgabendisziplin der LEG und damit einer geringeren Aktivierungsquote hat sich der FFO I im Geschäftsjahr leicht auf 453,9 Millionen € verringert (FY 2022: 482,0 Millionen €). Die erfreuliche Entwicklung des AFFO ist daher auch ein Beleg für die Wirksamkeit der bereits im November 2022 angepassten Geschäftsstrategie, die sich insbesondere durch eine konsequente Liquiditätssteuerung auszeichnet. In der Folge fokussiert sich das Unternehmen auf wesentliche Investitionsvorhaben. Hierdurch gingen die Investitionen ungeachtet gegenläufiger Inflation gegenüber dem Vorjahr um 13,8 Prozent auf 35,01 € je Quadratmeter zurück (FY 2022: 40,61 € je Quadratmeter). Attraktiver Dividendenvorschlag in Höhe von 2,45 Euro je Aktie Nach der Aussetzung der Dividende für das Geschäftsjahr 2022 werden Vorstand und Aufsichtsrat der Hauptversammlung am 23. Mai 2024 eine Dividende von 2,45 Euro je Aktie vorschlagen. Das entspricht der Ausschüttung von 100 Prozent des AFFO und damit der im November 2022 beschlossenen Dividendenpolitik. Von der fakultativen Ausschüttung von Teilen der erzielten Verkaufserlöse wird dagegen aufgrund des für das Geschäftsjahr 2023 zunächst deutlich niedriger in Aussicht gestellten AFFO je Aktie von 1,50 Euro abgesehen. Die Dividende soll erneut in bar und in Aktien angeboten werden. Bezogen auf den Jahresschlusskurs 2023 ergibt sich eine Dividendenrendite von 3,1 Prozent. NTA je Aktie beträgt 126,57 € – Abwertungsdruck schwächt sich deutlich ab Der EPRA-NTA pro Aktie lag zum 31. Dezember 2023 bei 126,57 € (31. Dezember 2022: 153,52 € pro Aktie). Der wesentliche Grund für den Rückgang des NTA ist die Abwertung des Portfolios um 11,9 Prozent. Wie vom Unternehmen erwartet, schwächte sich dabei der Abwertungsdruck im zweiten Halbjahr 2023 deutlich ab: Nach minus 7,4 Prozent im ersten Halbjahr 2023 betrug die Abwertung im zweiten Halbjahr 2023 nur noch 4,9 Prozent. Angesichts des hohen Zinsniveaus fiel der Abwertungsbedarf in den Wachstumsmärkten (demografisch und wirtschaftliche starke, hochpreisige Standorte) stärker aus als in den stabilen Märkten und den Märkten mit höheren Renditen. Die LEG geht im Jahresverlauf 2024 von einer allmählichen Stabilisierung des Bewertungsniveaus aus. Die nächste turnusmäßige Portfoliobewertung findet wie üblich zum 30. Juni 2024 statt. Die Bruttorendite des gesamten Immobilienbestandes belief sich zum Jahresende auf 4,8 Prozent Trotz der Kaufzurückhaltung auf dem Markt für Wohnimmobilien ist es der LEG im Jahr 2023 gelungen, insgesamt Verkäufe für rund 2.000 Wohnungen sowie mehrere gewerbliche Einheiten für rund 155 Millionen € zu vereinbaren bzw. abzuschließen, und zwar im Schnitt zum Buchwert. Der Besitzübergang erfolgt dabei zum Teil erst im Jahr 2024. Verkäufe mit Besitzübergang im Jahr 2023 gab es für 1.316 Einheiten mit Verkaufserlösen in Höhe von 80,3 Millionen € und einem Liquiditätsüberschuss von 55,2 Millionen €. Insgesamt umfasst das Verkaufsprogramm der LEG mehr als 5.000 Einheiten. Aufgrund seiner liquiditätsschonenden Maßnahmen wird das Unternehmen auch künftig davon absehen, Bestände unter Buchwert zu veräußern. Gleiches gilt für den Verkauf von Minderheitsbeteiligungen an Teilportfolien. Refinanzierung bis Mitte 2025 bereits abgeschlossen In der derzeitigen herausfordernden Marktphase profitiert die LEG vom guten Zugang zu allen Teilnehmern am Finanzmarkt. Alle Fälligkeiten für das Geschäftsjahr 2023 und die im Januar 2024 fällig gewordene 500-Millionen-Euro-Anleihe sowie weitere gedeckte Finanzierungen sind bereits refinanziert worden. Damit stehen bis Mitte 2025 keine weiteren Fälligkeiten mehr an. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten liegen aktuell bei 1,58 Prozent mit einer Durchschnittslaufzeit der Verbindlichkeiten von 6,2 Jahren (31. Dezember 2022: 1,26 Prozent, 6,5 Jahre). Das Unternehmen verfügt über ein solides Investmentgrade Rating von Baa2 mit stabilem Ausblick. Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum 31. Dezember 2023 bei 48,4 Prozent (31. Dezember 2022: 43,9 Prozent). Die mittelfristige Zielvorgabe für den LTV liegt bei maximal 45 Prozent. Mit 38,8 Prozent weist das Unternehmen zudem eine im Vergleich zu vielen anderen Industriezweigen hohe Eigenkapitalquote auf. Die Bilanz der LEG ist darüber hinaus resilient aufgestellt, da 94,2 Prozent des Bilanzvolumens auf als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien entfällt und das Unternehmen keinen Goodwill in der Bilanz ausweist. Ausblick für 2024 bestätigt – Liquiditätsorientierte Strategie wird fortgesetzt Die LEG blickt zuversichtlich nach vorne. Mit ihrer erfolgreichen liquiditätsorientierten Strategie sieht sich das Unternehmen bestens gewappnet für das neue Normal eines höheren Zinsniveaus. Die Stabilisierung der Zinsen und die absehbare Öffnung der Transaktionsmärkte sind weitere, gute Nachrichten für die Branche und für die LEG. Hinzu kommt die weiter steigende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Vor diesem Hintergrund bestätigt die LEG den positiven Ausblick für 2024 vom November 2023. Das Unternehmen erwartet, 2024 einen AFFO in der Bandbreite von 180 bis 200 Millionen € zu erzielen. Effekte aus weiteren möglichen Portfolioan- und -verkäufen sind hierbei noch nicht berücksichtigt. Die LEG hält auch 2024 an ihrer Dividendenpolitik fest, 100 Prozent des AFFO sowie einen Teil der Nettoverkaufserlöse an die Aktionärinnen und Aktionäre auszuschütten. Das Mietwachstum 2024 sieht das Unternehmen für 2024 bei 3,2 bis 3,4 Prozent und damit über dem Mietwachstum für 2023 vor den Sondereffekten aus Mieterhöhungen im geförderten Immobilienbestand. Diese schlugen im abgelaufenen Geschäftsjahr mit 80 Basispunkten zu Buche, stehen jedoch erst wieder im Jahr 2026 an. Investitionen plant die LEG 2024 in der Höhe von ca. 32,00 € je Quadratmeter. Das ist nochmals weniger als 2023 und in den ausgabestarken Jahren zu Beginn der Dekade, aber deutlich über den ersten Jahren nach dem Börsengang, sodass Kapitaldisziplin und Substanzverbesserung gleichermaßen Genüge getan werden. Die LEG plant vor allem bei Investitionen für energetische Maßnahmen, die erweiterten öffentlichen Fördermöglichkeiten zur Finanzierung zu nutzen. Die kleine, aber kapitalintensive Projektentwicklung wird, wie im Rahmen der Strategieanpassung vom November 2022 beschlossen, zügig abgewickelt. Derzeit werden lediglich noch drei begonnene Projekte fertiggestellt. Das verbleibende Gesamtvolumen beträgt lediglich etwas über 82 Millionen € bis 2025. Dann wird auch das letzte verbleibende Neubauprojekt der LEG fertiggestellt sein. Rasant weiterentwickelt haben sich die LEG-eigenen Start-Ups und Gemeinschaftsunternehmen zur Digitalisierung und Dekarbonisierung des eigenen Portfolios und der Wohnungswirtschaft insgesamt von der seriellen Sanierung mit RENOWATE über den Einbau von Luft-Luft-Wärmepumpen durch dekarbo bis hin zu Youtilly, der Austausch-Plattform für Gebäudedienstleistungen. Besonders große Fortschritte konnte in den letzten Monaten jedoch termios erzielen. Das Joint Venture bietet mit seiner smarten Thermostatlösung termios Pro eine besonders effiziente Möglichkeit für den Klimaschutz im Gebäudesektor. Der Einbau des KI-gestützten und zertifizierten Systems kostet einmalig nur wenige Hundert Euro pro Wohnung und ermöglicht den rechtssicheren, hydraulischen Abgleich und die fortlaufende Optimierung der Heizleistung bestehender, wasserführender Heizsysteme. Dadurch können bis zu 30 Prozent der CO2-Emissionen eingespart werden. Seit Jahresbeginn werden erste Modelle des Thermostats in LEG-Gebäuden installiert und erprobt und stoßen auf großes Interesse anderer Wohnungsunternehmen. Ihren eigenen CO2-Fußabdruck konnte die LEG 2023 erneut senken um rund 4 Prozent auf nun 27,3 CO2 -Äquivalente kg je Quadratmeter. Für das Geschäftsjahr 2024 hat sich die LEG erneut individuelle und eindeutig messbare Zielvorgaben für alle drei Dimensionen der Nachhaltigkeit Umwelt, Soziales und gute Unternehmensführung gegeben und arbeitet derzeit an der Aktualisierung ihrer ESG-Agenda, die im Frühjahr 2024 vorgestellt werden soll. Lars von Lackum erläutert: „Für die LEG ist der Höhepunkt der Immobilienkrise vorbei. Mit unserer liquiditätsorientierten Strategie haben wir unser Unternehmen erfolgreich auf das neue Normal eines höheren Zinsniveaus ausgerichtet. Diesen Weg wollen wir auch 2024 fortsetzen. Wir werden unsere operative Ertragskraft weiter steigern und bleiben bei den Ausgaben diszipliniert. Die Basis für unser grundsolides Geschäftsmodell bildet die ungebrochen hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum.“ Kennzahlen Schlussbemerkung: Gelegentlich wird in dieser Mitteilung von Kunden, Mietern, Mitarbeitern, Investoren u. a. gesprochen. Dies dient zur Vereinfachung der Lesbarkeit und schließt alle Geschlechter ein. Über die LEG Die LEG SE ist mit rund 167.000 Mietwohnungen und rund 500.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen unterhält acht Niederlassungen und ist darüber hinaus an ausgewählten Standorten mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Aus ihrem Kerngeschäft Vermietung und Verpachtung erzielte die LEG SE im Geschäftsjahr 2023 Erlöse von 1,241 Milliarden Euro bei einer Durchschnittsmiete von 6,58 Euro (l-f-l) pro Quadratmeter. Mit einem Anteil von rund einem Fünftel Sozialwohnungen und ihrem kontinuierlichen Einsatz für effizienten Klimaschutz in der Wohnungswirtschaft, u.a. mit der Gründung grüner, digitaler Start-ups für die smarte Steuerung bestehender Heizanlagen (termios), den Einbau und die Wartung hocheffizienter Luft-Luft-Wärmepumpen (dekarbo) und die digitale, serielle Vollsanierung (RENOWATE), unterstreicht die LEG ihr nachhaltiges Engagement in verschiedenen Bereichen.
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